Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng rằng, với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình.
Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Quy định này liên quan trực tiếp đến cách chúng ta nhìn nhận một căn hộ chung cư trong suốt vòng đời của nó.
1. Một tòa chung cư có thể tồn tại mãi mãi không?
Giả sử hôm nay bạn mua một căn hộ giá 3 tỷ đồng trong một tòa chung cư mới.
Sau 20–30 năm, công trình sẽ không còn như lúc mới xây. Thang máy, đường ống, hệ thống điện nước và nhiều hạng mục khác sẽ phải sửa chữa, thay thế.
Nếu công trình vẫn an toàn, nó có thể tiếp tục được sử dụng. Nếu không còn an toàn, có thể phải phá dỡ và xây dựng lại.
Đó là vòng đời bình thường của một công trình.
Một tòa chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn chỉ vì sổ đỏ được ghi "sở hữu lâu dài".
Vì vậy, dù trước đây pháp luật chưa xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo cách Nghị quyết 21 đang định hướng, bản thân công trình vẫn có tuổi thọ và vẫn phải được sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại khi cần thiết.
2. Vậy Nghị quyết 21 đang thay đổi điều gì?
Điểm mới là với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được định hướng xác định theo niên hạn xây dựng công trình.
“Niên hạn công trình” có thể hiểu đơn giản là thời gian công trình được thiết kế để sử dụng theo tiêu chuẩn xây dựng.
Như vậy, ngay từ khi xây dựng một tòa chung cư mới, vòng đời của công trình sẽ được xác định rõ hơn ngay từ đầu.
Nói cách khác, Nghị quyết 21 muốn xác định vòng đời của chung cư ngay từ đầu, thay vì chỉ đến khi công trình xuống cấp mới đặt ra câu chuyện xử lý.
3. Hết thời hạn thì tôi có mất căn hộ không?
Nghị quyết 21 yêu cầu việc quy định thời hạn sử dụng phải “gắn với bảo đảm quyền tài sản”.
Nói theo cách đời thường, thời hạn sử dụng của tòa nhà và quyền tài sản của người sở hữu căn hộ là hai vấn đề khác nhau.
Tòa nhà có thể đến lúc phải xây dựng lại, nhưng điều đó không có nghĩa quyền tài sản của người sở hữu tự động mất đi.
Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu rằng khi quy định thời hạn sử dụng căn hộ thì phải đồng thời có cơ chế bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu.
Nghị quyết cũng định hướng rằng khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Còn quyền tài sản được bảo đảm cụ thể bằng cách nào, người sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính ra sao và quyền của họ sau khi xây dựng lại được xác định thế nào thì phải chờ các quy định pháp luật cụ thể tiếp theo.
4. Người mua chung cư nên thay đổi cách nhìn thế nào?
Nếu định hướng này được cụ thể hóa, khi mua chung cư chúng ta sẽ phải nhìn vào cả căn hộ và tuổi đời, chất lượng của công trình.
Ví dụ, hai chung cư nằm cùng một khu vực, vị trí tương đương và chất lượng xây dựng tương đương. Một tòa vừa xây xong, một tòa đã sử dụng 10 năm.
Nếu các yếu tố khác tương đương, căn hộ trong tòa nhà mới thường có giá trị cao hơn căn hộ trong tòa nhà đã sử dụng 10 năm, vì người mua còn được hưởng thời gian sử dụng của một công trình mới.
Ngược lại, hai tòa nhà cùng tuổi nhưng chất lượng rất khác nhau.
Một tòa được xây dựng tốt, vận hành tốt, bảo trì đầy đủ. Tòa còn lại chất lượng xây dựng kém, xuống cấp nhanh và bảo trì không tốt.
Giá trị của hai căn hộ cũng không thể mặc định giống nhau.
Điều đó có nghĩa là khi tuổi đời và vòng đời công trình được xác định rõ hơn, việc đánh giá giá trị chung cư cũng cần tỉnh táo hơn.
Không thể chỉ nhìn vào giá mỗi mét vuông rồi kết luận căn nào đắt, căn nào rẻ.
Người mua cần nhìn thêm:
Tòa nhà đã sử dụng bao lâu?
Chất lượng xây dựng và bảo trì thế nào?
Công trình đang ở giai đoạn nào trong vòng đời của nó?
Nếu sau này công trình phải xây dựng lại, cơ chế xử lý quyền lợi của cư dân sẽ như thế nào?
Tổng kết
Nghị quyết 21 không làm thay đổi một thực tế vốn đã tồn tại: một tòa chung cư luôn có vòng đời và đến một lúc có thể phải xây dựng lại.
Điều thay đổi là vòng đời đó sẽ được xác định rõ hơn ngay từ đầu, đồng thời quyền tài sản của người sở hữu phải được bảo đảm khi công trình đi đến cuối vòng đời.
Với người mua nhà, điều này có nghĩa là từ nay khi đánh giá một căn chung cư, tuổi đời và chất lượng của chính tòa nhà cũng cần được coi là một phần của giá trị căn hộ.