Bài trước tôi nói chung cư OCP2, OCP3 hoàn toàn có thể đắt hơn OCP1. Nhiều người bảo tôi điên.

Vậy lấy luôn một ví dụ thực tế:

Lumiere Spring Bay.

Lumiere Spring Bay từng bị chê “ngáo giá” như thế nào?

LSB mở bán năm 2024 với giá trung bình khoảng 85 triệu/m², những căn có vị trí đẹp lên tới khoảng 95 triệu/m².

Thời điểm đó, mức giá này cao hơn hầu hết chung cư tại OCP1.

Và phản ứng của thị trường rất rõ:

“Ngáo giá. Chung cư Hưng Yên mà bán gần 100 triệu/m²?”

Đây cũng chính là điều tôi đang tranh luận trong bài viết trước.

Nhiều người mặc định rằng chung cư OCP2 phải rẻ hơn OCP1 đơn giản vì một bên là Hưng Yên, một bên là Hà Nội.

Nhưng nếu chỉ cần bỏ yếu tố địa giới hành chính ra khỏi bài toán, LSB có rất nhiều thứ để cạnh tranh:

• Tiêu chuẩn bàn giao cao.

• Chất lượng sản phẩm mới.

• Vị trí mặt hồ limited.

• Tầm nhìn thoáng vĩnh viễn.

• 2 tầng hầm để xe lên tới 55.000m2, trung bình gần 30m2 hầm/căn hộ

• Hệ thống tiện ích đầy đủ và những hạ tầng lớn đang dần hoàn thành của Ocean City

Vấn đề còn lại là thị trường có chấp nhận mức giá đó hay không.

Và câu trả lời đã có.

Khoảng 2.000 khách hàng đã xuống tiền

Sau khi mở bán, toàn bộ bảng hàng LSB đã sold out, khoảng 2.000 căn đã có khách hàng xuống tiền.

Có vẻ không chỉ mình tôi điên.

Chủ đầu tư cũng điên, và khoảng 2.000 khách hàng cũng điên giống tôi.

Hoặc có một cách giải thích khác hợp lý hơn:

Họ nhìn thấy giá trị của sản phẩm và chấp nhận rằng một chung cư ở OCP2 hoàn toàn có thể có mặt bằng giá cao, bất chấp cái mác Hưng Yên.

Nếu một sản phẩm thực sự bị định giá quá cao, thị trường sẽ không dễ dàng hấp thụ toàn bộ bảng hàng ở mức giá đó.

Việc LSB sold out không chứng minh rằng mức 85–95 triệu/m² chắc chắn là rẻ.

Nhưng nó chứng minh một điều:

Đã có một lượng lớn người mua sẵn sàng trả mức giá đó cho một căn hộ tại OCP2.

Và như vậy, luận điểm “Hưng Yên thì không thể đắt bằng Hà Nội” rõ ràng không còn đơn giản như trước.

Vậy tại sao bây giờ LSB lại có giá khoảng 70 triệu/m²?

Đây mới là phần tôi muốn tranh luận.

Hiện tại thị trường bất động sản đang khó khăn.

LSB sắp bước vào giai đoạn bàn giao, nhiều chủ nhà phải hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán.

Trong số đó chắc chắn có những người sử dụng đòn bẩy cao hoặc không còn cân đối được dòng tiền.

Và khi không đủ tiền để tiếp tục giữ tài sản, họ buộc phải bán.

Tôi đang có một căn 3N mặt hồ, giá all-in thời điểm mở bán khoảng 85 triệu/m², hiện đang chào cắt lỗ còn khoảng 70 triệu/m².

Vậy câu hỏi là:

70 triệu/m² hiện tại đã ổn chưa hay vẫn “ngáo giá”?

Tôi muốn nghe cả hai phía.

Nếu cho rằng 70 triệu/m² vẫn đắt, vậy lý do là gì?

Vì LSB không xứng đáng với mức giá đó?

Vì OCP2 vẫn là Hưng Yên?

Hay vì thị trường hiện tại đang có quá nhiều lựa chọn khác?

Còn nếu cho rằng 70 triệu/m² đã hợp lý, thậm chí là rẻ, thì lại phải trả lời một câu hỏi khác:

Tại sao một sản phẩm từng được khoảng 2.000 khách hàng chấp nhận ở mức 85–95 triệu/m² lại đang có người phải bán xuống 70 triệu/m²?

Cắt lỗ không nhất thiết vì tài sản xấu

Tôi cho rằng đây là điểm cần phân biệt rất rõ.

Giá bán thấp hơn giá mua không đồng nghĩa với việc tài sản đó có vấn đề.

Một người có thể mua đúng tài sản nhưng sai thời điểm.

Có thể mua sản phẩm tốt nhưng sử dụng đòn bẩy quá cao.

Có thể tính toán dòng tiền dựa trên một kịch bản thị trường thuận lợi, nhưng sau đó lãi suất, thanh khoản hoặc thu nhập thay đổi.

Đến thời điểm phải thanh toán, họ không còn đủ khả năng giữ tài sản.

Khi đó, lựa chọn duy nhất có thể là:

Bán.

Và nếu rất nhiều người cùng rơi vào hoàn cảnh tương tự trong một thị trường thanh khoản yếu, giá bán có thể bị kéo xuống rất nhanh.

Đó là lý do tôi không nghĩ cứ nhìn một căn hộ đang cắt lỗ rồi kết luận:

“Tài sản này có vấn đề nên mới phải bán rẻ.”

Có thể vấn đề nằm ở tài chính của người bán, không nằm ở tài sản.

70 triệu/m² là giá trị thực hay giá của người cần thoát hàng?

Đây mới là câu hỏi tôi muốn đặt ra.

Một bên là:

LSB mở bán khoảng 85 triệu/m², căn cao nhất khoảng 95 triệu/m² và toàn bộ bảng hàng đã sold out.

Một bên là:

Hiện tại có căn được chào khoảng 70 triệu/m².

Khoảng cách này rất lớn.

Nhưng để hiểu nó, không thể chỉ nhìn vào hai con số.

Phải nhìn cả bối cảnh thị trường.

Năm 2024, người mua xuống tiền ở một mặt bằng giá khác.

Năm 2026, người bán đang phải đối mặt với một thị trường khác.

Và một căn hộ tốt hoàn toàn có thể xuất hiện trên thị trường với giá thấp hơn giá trị mà người bán kỳ vọng ban đầu nếu chủ nhà gặp áp lực tài chính.

Vậy 70 triệu/m² hiện tại đang phản ánh điều gì?

Giá trị thực của Lumiere Spring Bay?

Hay chỉ đơn giản là:

giá của một người đang cần tiền?

Và đây mới là điều tôi muốn kiểm chứng

Bài trước tôi nói:

Chung cư OCP2, OCP3 hoàn toàn có thể đắt hơn OCP1.

LSB là một ví dụ thực tế để kiểm chứng luận điểm đó.

Một dự án ở OCP2 từng được mở bán ở mức giá cao hơn phần lớn chung cư OCP1.

Thị trường từng gọi đó là “ngáo giá”.

Nhưng cuối cùng khoảng 2.000 căn đã có khách hàng xuống tiền và toàn bộ bảng hàng đã sold out.

Vậy có phải OCP2 không thể có mặt bằng giá cao?

Có vẻ câu trả lời là không.

Còn mức giá 70 triệu/m² hiện tại có thực sự hấp dẫn hay chưa thì tôi không muốn tự trả lời thay các bác.

Một căn 3N mặt hồ LSB, giá khoảng 70 triệu/m².

Theo các bác: giá hợp lý, giá hời hay vẫn “ngáo giá”?

Xin mời các bác đánh giá.