Khi Nhà nước đẩy mạnh phát triển NOXH, một lo ngại phổ biến là: NOXH càng nhiều thì chung cư thương mại càng khó bán, từ đó giá sẽ giảm.
Lo ngại này có cơ sở. Nhưng tác động của NOXH không chỉ nằm ở việc tạo thêm nguồn cung nhà ở.
NOXH sẽ cạnh tranh với một số chung cư
Tác động rõ nhất nằm ở phân khúc chung cư thương mại giá thấp.
Giả sử NOXH có giá 25 triệu đồng/m², trong khi chung cư thương mại bình dân cùng khu vực có giá 35 triệu đồng/m². Nếu vị trí, diện tích và chất lượng sống không chênh lệch nhiều, người mua sẽ phải cân nhắc khoản chênh 10 triệu đồng/m².
Với căn 60m², chênh lệch đã là 600 triệu đồng.
Khi nguồn cung NOXH tăng, những chung cư thương mại có giá cao hơn nhưng không tạo ra khác biệt tương xứng sẽ chịu áp lực về giá và thanh khoản.
Nhưng không phải mọi chung cư đều cạnh tranh trực tiếp với NOXH. Một căn hộ cao cấp có vị trí, hạ tầng, chất lượng sống và dịch vụ khác biệt thuộc một nhóm sản phẩm khác.
Vì vậy, tác động của NOXH sẽ phân hóa rất mạnh giữa các phân khúc.
NOXH còn tạo ra nhu cầu mới
Một người lao động có thu nhập trung bình tại Hà Nội hoặc TP.HCM nếu không đủ khả năng mua nhà thương mại có thể phải thuê nhà xa nơi làm việc, sống trong điều kiện không phù hợp hoặc rời thành phố.
Nếu có NOXH phù hợp, họ có thể ở lại.
Họ tiếp tục làm việc, tiêu dùng, lập gia đình, sinh con và sử dụng các dịch vụ trong đô thị.
Như vậy, NOXH không chỉ lấy một phần nhu cầu đang tồn tại. Nó có thể giúp một bộ phận dân cư tiếp tục ở lại thành phố, từ đó duy trì và mở rộng nhu cầu về hàng hóa, dịch vụ và việc làm.
Một đô thị không thể chỉ có nhà thương mại
Hãy thử nhìn một khu đô thị mới.
Nếu chủ yếu có chung cư trung và cao cấp nhưng người lao động có thu nhập thấp và trung bình không đủ khả năng sống tại đó, một phần lớn lực lượng lao động sẽ phải ở xa rồi di chuyển vào làm việc.
Khu vực có thể có rất nhiều căn hộ nhưng chưa chắc đã hình thành một cộng đồng cư dân đủ lớn.
Ngược lại, khi có nhiều mức giá nhà ở, trong đó có NOXH và nhà ở giá phù hợp, nhiều nhóm dân cư có thể sống gần nơi làm việc hơn.
Dân cư tạo ra nhu cầu cho bán lẻ, ăn uống, giáo dục, y tế, vận tải và các dịch vụ khác. Doanh nghiệp có thêm khách hàng và lao động. Việc làm lại thu hút thêm dân cư.
NOXH còn có thể tác động đến sức cạnh tranh của khu vực
Một doanh nghiệp khi lựa chọn địa điểm đầu tư không chỉ quan tâm đến đất đai và hạ tầng, mà còn cần nguồn lao động và chi phí để giữ người.
Nếu giá nhà quá cao, người lao động phải sống xa hoặc doanh nghiệp phải trả mức lương cao hơn để bù đắp chi phí sinh hoạt.
NOXH có thể giúp giảm một phần áp lực này, tạo điều kiện để người lao động sống gần nơi làm việc hơn.
Từ đó có thể hình thành một vòng quay:
nhà ở phù hợp → giữ được lao động → doanh nghiệp dễ tuyển người → hoạt động kinh tế tăng → thu hút thêm vốn và việc làm → nhu cầu nhà ở tăng.
NOXH không trực tiếp tạo ra tăng trưởng, nhưng có thể tháo gỡ một trong những điều kiện cần để tăng trưởng đô thị diễn ra.
Vì vậy, NOXH có tác động hai chiều
Trong ngắn hạn, NOXH làm tăng nguồn cung và tạo thêm lựa chọn cho người mua. Những chung cư thương mại giá thấp, có mức sống gần NOXH nhưng giá cao hơn đáng kể sẽ chịu áp lực lớn hơn.
Trong dài hạn, NOXH có thể giúp giữ lại dân cư, lực lượng lao động và sức mua cho đô thị. Khi dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế tăng lên, nhu cầu đối với nhiều loại bất động sản cũng có thể tăng theo.
Một quan điểm thường được nhắc đến về cơ cấu nhà ở đô thị là tỷ lệ 1:3:6, tương ứng khoảng 10% nhà ở cao cấp, 30% trung cấp và 60% nhà ở bình dân hoặc giá phù hợp.
Không nên xem đây là tiêu chuẩn cứng cho mọi đô thị, nhưng nó gợi ra một vấn đề: một đô thị không thể chỉ có nhà ở cao cấp.
Người sống trong căn hộ cao cấp vẫn cần trường học, bệnh viện, nhà hàng, cửa hàng, giao hàng, bảo vệ, kỹ thuật viên và nhiều dịch vụ khác.
Nếu phần lớn lực lượng lao động không thể sống trong khu vực vì giá nhà quá cao, đô thị sẽ phải phụ thuộc vào lượng lớn người di chuyển từ nơi khác tới.
NOXH vì vậy vừa có thể cạnh tranh với một số chung cư thương mại, vừa có thể góp phần tạo ra dân cư, lao động và hoạt động kinh tế cần thiết để một đô thị phát triển.
Khi đánh giá một khu chung cư, không nên chỉ hỏi:
“Ở đây sẽ có bao nhiêu căn NOXH?”
Mà nên hỏi:
“Khu vực này sẽ có bao nhiêu người sống, bao nhiêu việc làm và bao nhiêu hoạt động kinh tế được tạo ra?”
Bởi giá trị dài hạn của một căn chung cư không chỉ phụ thuộc vào bản thân tòa nhà, mà còn phụ thuộc vào năng lực tạo ra tăng trưởng của đô thị xung quanh nó.