Chung cư Ocean Park 2, Ocean Park 3 phải đắt hơn Ocean Park 1 khá nhiều
Tôi biết nói điều này ở thời điểm hiện tại rất dễ bị cho là điên:
Chung cư Ocean Park 2, Ocean Park 3 trong tương lai không chỉ có thể ngang giá, mà còn có cơ sở để đắt hơn Ocean Park 1 khá nhiều.
Lý do lớn nhất khiến nhiều người không chấp nhận được quan điểm này là:
Ocean Park 2, Ocean Park 3 nằm ở Hưng Yên.
Nhưng tôi cho rằng đây là cách định giá bất động sản quá đơn giản.
Một căn hộ có giá trị vì chất lượng sản phẩm, chất lượng sống, sự khan hiếm và khả năng kết nối, chứ không phải vì nó nằm bên này hay bên kia ranh giới hành chính.
“Chung cư Hưng Yên” sẽ còn là lý do để định giá thấp đến bao giờ?
Hãy nhìn vào Ecopark.
Khi Ecopark mới hình thành, “Hưng Yên” thực sự là một bất lợi. Nhưng khi đô thị đã hoàn thiện, có cộng đồng cư dân, trường học, bệnh viện, thương mại và tiện ích riêng, có còn nhiều người nghĩ chung cư Ecopark là “chiếu dưới” so với Ocean Park 1 chỉ vì nằm ở Hưng Yên?
Không nhiều.
Bởi khi một đô thị đã hình thành, người mua sẽ quan tâm đến những thứ thực tế hơn:
Căn hộ có tốt không? View có đẹp không? Mật độ thế nào? Có chỗ đỗ ô tô không? Đi vào trung tâm có thuận tiện không? Chất lượng sống ra sao?
Nếu những câu hỏi đó cho ra kết quả tốt hơn, địa giới hành chính sẽ ngày càng mất sức nặng trong việc quyết định giá.
Ocean Park 2, Ocean Park 3 đang có những lợi thế mà Ocean Park 1 không dễ tái tạo
Ocean Park 1 có lợi thế của người đi trước: đã hình thành, đông dân, tiện ích vận hành ổn định.
Nhưng Ocean Park 2 và Ocean Park 3 lại có lợi thế của thế hệ sản phẩm mới.
Các chung cư Masterise tại Ocean Park 2, Ocean Park 3 đều có 2 tầng hầm để xe và những hướng view thoáng vĩnh viễn.
Đây là lợi thế hiện hữu, không phải “tiềm năng” phải chờ tương lai.
Một căn hộ có thể thay nội thất, nâng cấp thiết bị, nhưng không thể mua lại khoảng trời phía trước nếu một tòa nhà khác đã được xây lên.
Trong khi đó, cấu trúc không gian của Ocean Park 1 đã được định hình. Những khoảng cách giữa các tòa nhà, vị trí công trình và hướng nhìn gần như không thể thay đổi.
Vì vậy, ở một số tiêu chí, chung cư mới tại Ocean Park 2, Ocean Park 3 hoàn toàn có chất lượng sống tốt hơn chung cư cũ tại Ocean Park 1.
Lumiere Spring Bay tại OCP 2 với view hồ tạo sóng, 2 hầm đỗ xe liên thông toàn khu
Chỗ đỗ ô tô sẽ là một lợi thế ngày càng lớn
Đây là bài toán tôi cho rằng thị trường đang đánh giá thấp.
Vinhomes Smart City gần đây đã phải thông báo tạm dừng tiếp nhận đăng ký mới dịch vụ trông giữ ô tô theo tháng tại một số parking zone vì nhu cầu đã cao, các nhà để xe không còn khả năng tiếp nhận thêm đăng ký mới.
Đây không phải chuyện riêng của Smart City.
Khi dân số tăng và tỷ lệ sở hữu ô tô tăng, chỗ đỗ xe sẽ trở thành một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống và giá trị căn hộ.
Ocean Park 1 cũng sẽ phải đối mặt với bài toán này.
Trong khi đó, các chung cư Masterise tại Ocean Park 2, Ocean Park 3 đã được thiết kế với 2 tầng hầm để xe ngay từ đầu.
Nếu 5–10 năm nữa, một bên ngày càng khó tìm chỗ đỗ xe còn một bên có khả năng đáp ứng tốt hơn, tôi không nghĩ thị trường sẽ mãi định giá hai loại sản phẩm đó như nhau.
Thông báo tạm dừng tiếp nhận đăng ký trông giữ ô tô theo tháng tại Vinhomes Smart City
Hạ tầng sẽ làm thay đổi hoàn toàn câu chuyện vị trí
Nhiều người đánh giá Ocean Park 2, Ocean Park 3 bằng khoảng cách hiện tại.
Tôi thì nhìn vào hạ tầng sẽ hình thành.
Cầu Ngọc Hồi và tuyến đường kết nối hai đầu cầu thuộc Vành đai 3,5 là một trong những dự án quan trọng nhất đối với khu vực, kết nối Thanh Trì của Hà Nội với Văn Giang của Hưng Yên.
Khi tuyến kết nối này hoàn thiện, vị trí của Ocean Park 2 và Ocean Park 3 trên bản đồ giao thông sẽ khác hiện tại rất nhiều.
Đừng lấy hiện trạng hôm nay làm trần giá cho một khu đô thị còn tiếp tục được đầu tư hạ tầng.
Bất động sản luôn có một nguyên tắc rất rõ:
Hạ tầng thay đổi, giá trị vị trí cũng thay đổi.
Ảnh phối cảnh cầu Ngọc Hồi dự kiến hoàn thành vào tháng 7/2027 (vượt tiến độ 6 tháng)
Vậy tại sao hôm nay Ocean Park 2, Ocean Park 3 vẫn rẻ hơn?
Vì Ocean Park 1 đang sở hữu thứ mà Ocean Park 2, Ocean Park 3 chưa có đủ:
thời gian.
Ocean Park 1 đã chứng minh được rằng một đại đô thị phía Đông có thể hình thành cộng đồng cư dân lớn và vận hành ổn định.
Ocean Park 2, Ocean Park 3 thì chưa hoàn thành toàn bộ quá trình đó.
Thị trường vì thế chiết khấu rủi ro.
Điều này hoàn toàn hợp lý.
Nhưng chiết khấu rủi ro không có nghĩa giá trị tương lai cũng thấp hơn.
Khi đô thị hoàn thiện hơn, cư dân đông hơn, hạ tầng tốt hơn và các dự án chung cư mới chứng minh được chất lượng, phần chiết khấu đó có thể biến mất.
Tôi không nghĩ Ocean Park 2, Ocean Park 3 sẽ “đuổi kịp” Ocean Park 1
Tôi nghĩ câu hỏi cuối cùng sẽ phải đổi chiều.
Không phải:
“Bao giờ Ocean Park 2, Ocean Park 3 mới bằng Ocean Park 1?”
Mà là:
“Tại sao Ocean Park 2, Ocean Park 3 lại phải rẻ hơn Ocean Park 1?”
Nếu một bên có chung cư mới hơn, view thoáng vĩnh viễn, chỗ đỗ xe được tính toán tốt hơn, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và chất lượng sống không thấp hơn, thì “Hưng Yên” sẽ phải cạnh tranh với tất cả những lợi thế đó.
Tôi không tin địa giới hành chính có thể thắng mãi.
Tôi biết mình đúng. Nhưng hiện tại chưa chứng minh được
Tôi không cần thị trường tin tôi hôm nay.
Bởi đây là một giả thuyết có thể kiểm chứng bằng thời gian.
Nếu Ocean Park 2, Ocean Park 3 hoàn thiện, cầu Ngọc Hồi đi vào khai thác, cộng đồng cư dân hình thành đầy đủ, các chung cư mới vận hành ổn định và chất lượng sống được thị trường công nhận...
thì cái mác “chung cư Hưng Yên” sẽ ngày càng khó giải thích tại sao giá phải thấp hơn chung cư Hà Nội.
Đến lúc đó, câu hỏi có thể sẽ không còn là:
“Chung cư Hưng Yên mà sao đắt thế?”
Mà là:
“Tại sao một căn hộ tốt như vậy lại từng rẻ đến thế?”
Tôi đang đặt cược vào câu chuyện đó.
Còn đúng hay sai — cứ để thời gian trả lời.
Thông tin bổ sung
Quan điểm trên tập trung vào giá trị tương đối giữa chung cư Ocean Park 1 và Ocean Park 2, Ocean Park 3, không phải cam kết về mức tăng giá. Giá bất động sản vẫn phụ thuộc vào lãi suất, nguồn cung, thanh khoản, tiến độ hạ tầng và sức khỏe chung của thị trường.